新『賢い家づくり』3つのこだわり - three preference -

建 築 革 命 宣 言 ‼  『価格の見える家づくり』


建 築 革 命 宣 言 ‼

価格の見えるづくり


卸売、小売店や金融においては、支店を通さないネット上での取引が主流となりつつあります。建築業界では、同様に分離発注(CM コンストラクション・マネジメント)方式という画期的であり、合理的な建築方法があります。

シンク設計事務所は施主様と造り手が一体となって建築工事を進めていき、 透明で秩序があり、今までのような住宅メーカーのセールスマンや、 工務店を窓口とせず、施主の代理人としてリーダーシップを取り、工事にあたり「施主」と「専門工事会社」とが『直接契約』を行い、直接施工による極めて透明なもので、従来方式の元請、下請、孫請といった重層構造を排除した、最も合理的な建築方法を取り入れております。それがCM分離発注『オープンシステム』の家づくりです。
※分離発注は、世界中では一般化されており、テレビや新聞でも紹介されています。今後、建築業界において必ず定着していくものと確信しております。       

その1.CM分離発注『オープンシステム』へのこだわり

その1.CM分離発注『オープンシステム』へのこだわり

シンク設計事務所では2005年より本格的にCM分離発注『オープンシステム』に力を入れてきました。CM分離発注とは、日本の建築システム従来のような「工務店」・「ハウスメーカー」などの一括請負型(建築工事2000万で契約)で建築を行う方法ではなく、建築士が建て主さんのパートナーになり、建て主が20社程度の専門工事会社と直接契約、発注を行う建築のやり方です。私たち設計事務所が、建て主さんと委託契約の元、プランニングから現場管理、引き渡しまでの全て業務を行い、建て主さんのパートナーとしてサポートする仕組みです。メリットとして、限りなく建て主さんの気持ち(立場)になって設計監理・現場管理が出来ます(ハウスメーカーの設計や現場と比べ、メーカー側から制限されることがないということです)。そして、一括請負型との一番の大きな違いそれは、価格が透明化されたということです(各専門工事業者『原価』で契約していただきます)。20社程度の専門工事会社と直接お会いして一度に契約していただきますので、「我が家ができるまでにこれだけの業者が関わっている」と、建て主さんから見て建築がわかりやすくなりました。CM分離発注を選ぶことで、建て主さんと、設計事務所と、職人さんだけのシンプルな関係で家づくりに取り組む事が可能です(工務店、ハウスメーカーを通さないので中間マージンがないということです)。難しいと感じる方がいらっしゃいますが、基本的に私たちがハウスメーカー・工務店の行う全ての業務を行います。建て主さんの増える作業というものは、工事 着工から完成までの月末の業者さんへのお振り込みのみです。私たちは、『建築革命宣言!価格の見える家づくり』と題して、日本の建築に広めていきたいと考えています。

従来型『一括請負方式』と、分離発注『オープンシステム』の違い

工務店への発注方式

従来の建築方(請負)

これまでの家づくりは一括請負方式といわれるものが大半でした。
この一括請負方式とは、字のごとく建築工事を一括で請け負うやり方です。ハウスメーカーや工務店がこの方式をとっています。
請負方式は、「契約金額」と「実際の工事費原価」との
差額が利益となります。
では、この『
差額』とはいったいどれくらいなのでしょう?

ハウスメーカーや工務店等の元請けは、建て主との契約が決まり次第、お抱えの設計事務所や各専門工事業者に見積を依頼します。
各見積がそろったところで集計し、ここで
工事原価がわかります。ここから、各見積りそれぞれに元請けの諸経費を上乗せしていきます。これが建て主との契約金額になります。
この上乗せされる諸経費は建て主には公開されません。

.どうして工事原価諸経費は建て主に公開されないのでしょう?

.それは、透明になることで利益確保が難しくなる為だと考えられます。正直に公開してはあまりにも金額が高くなってしまうのです。ハウスメーカー等は30~40%もの経費を上乗せするといわれています。経費は何に使われているのかイメージしてみて下さい。

 
TVCM、新聞の折込広告、カタログ等の宣伝営業。
 
各社、地域ごとに住宅展示場を設け、その地代等の維持費。その展示場には交通整備員、営業マンを数名配置し、営業活動。

規模の拡大を目指すがゆえ、
あなたの家とは関係ない無駄な経費が発生しているのです。

また、契約金額と実際の工事費原価(下請けへの支払い)の差が大きければ大きいほど売り上げが上がるわけですから、
下請け会社への出費を減らします(業者たたき)技術を身につけた職人さんは、たたかれた単価で納得できるでしょうか?
 
業者たたき…「この値段でやってくれ!という理不尽な要求。
これまでの家づくりには、このような問題点がありました。

※世間を騒がせた構造計算偽造問題も『業者たたき』と非常に似ています。

依頼者→元請の建設会社→下請となる設計事務所→孫請のA建築士

「安くしろ!」という上からの圧力はまさに請負方式の特徴です。一番危険が潜むのはこの部分で、これ以上ない最悪の結果になってしまったのだと思います。

オープンシステム方式

いい家が安く建つ!こだわりの家を原価で建てる(分離発注)

それでは、ここから画期的、合理的な建築方法CM分離発注方式の説明をします。分離発注方式とは、建築士が直接設計監理・現場監理を行うやり方です。
従来の請負方式では、ハウスメーカーや工務店の従業員が現場管理をしてきました。この
現場監理の内容は、施工工程管理見積書検討発注施工写真管理アフター管理等です。
設計監理とは、現場・官公庁調査プランニング図面作成模型・CGパース作成躯体構造計算確認申請見積書検討等をいいます。

.具体的に、今までのやり方とどう違うの?

A1.建築士が直接監理するので、建て主の希望を反映でき精度の高い設計可能となります。
A2建て主=建築士という関係です。建築士パートナーであり適正価格のわからない(普通わからない)建て主に代わって工事業者の見積を分析し、各工事業者建て主(建築士)が直接ます。ですから、見積にハウスメーカーや工務店等のような経費の上乗せはありません。結果、価格は透明になり総工事費は確実に安くなります。ハウスメーカーも工務店も設計事務所も家を実際に造るのは地元の同じ職人さんなのです。
 ※建築の仕様というものはさまざまですが、住宅展示場のような仕様の場合、総工事費で約15~20%のコストをカットすることができます。
、ハウスメーカー…原価1560万+利益840万=総工事費2400万
 シンク設計事務所…原価1560万+報酬290万=総工事費1890万

弊社での分離発注方式の報酬は設計監理料、現場管理料として
14~18%です。
設計事務所の場合、2~3人で事務所を構えている場合が多く、それほど多くの経費を必要としないのです。
分離発注方式はテレビや新聞、雑誌等でも採り上げられ、
世界中では一般的なやり方になっています。※日本の請負方式のほうが特殊です。

戦後60年の間に建築のやり方は変化してきましたが、請負方式分離発注方式というのはまさに建築の革命と言えます。

昔は近所の大工さん(請負)工務店(請負)ハウスメーカー(請負)→これからは分離発注を行う設計事務所(分離発注)という選択もひとつの賢い家づくり方法

分離発注とはもともと工務店の社長などが自宅を建てる際つかわれていたもので、この新方式が表に出てきた今、近い将来、日本でも定着することでしょう。
むしろ変わらないことのほうがおかしいとおもっています。
       

その2.省エネルギー『高気密・高断熱』へのこだわり

その2.省エネルギーへのこだわり

シンク設計事務所の家づくりで最も大切に考えていること、それは〝長期にわたる住み心地〟です。『自然素材で安らぎのある健康住宅』『耐震性の高い安心できる家』『光と風を十分に取り入れた計画』住宅の〝長期にわたる住み心地〟とはこれら色々なことに当てはまると思いますが、それは当然のことと考え、ごく当たり前に実施しています。これらは住宅計画にはとても大切なことです。

弊社がお勧めする住宅として大切なこと、それは断熱方法を外断熱工法又は吹付け断熱工法にした『高気密・高断熱住宅』です。「夏は涼しく、冬は暖かい住まい―」これは、私たちが日々生活していく中で、重要視することであります。高気密住宅は暮らしを変えます。

近年の住宅は、十数年前と比べるとさまざまな事が進化してきました。最近の住宅は昔の家と比べると快適と、良く目にしたり耳にしたりします。しかし、最近の住宅すべてが快適なものではありません。サッシ等の建材が良くなったということは確かにありますが、多くの住宅メーカーの断熱方法は以前と変わらないグラスウール充填…。断熱材、断熱方法も変えていかなければ、せっかくの家づくりがもったいないと感じます。

私たちは現場監理も行う設計事務所です。施工も監理させていただいている立場から感じていることは、住宅の住み心地で重要な事は家の断熱方法にあるということです。お勧めしている外断熱工法、吹付け断熱工法は気密性に優れていて、内部と外部との隙間を極めて小さくなるのが特徴です。隙間のない魔法瓶のような住宅にすることで、夏の日差しや冬の寒さを断熱し、冷暖房効率を効率よく高めることができます。また熱の出入りが一番多い場所『窓』の性能を上げることで、性能の良い家を造ることが可能です(弊社では高性能な『樹脂サッシ』を標準仕様としています)。高気密住宅といっても季節によっては窓を開け、風が通り抜ける気持ちの良い住宅です。『高気密・高断熱住宅』を基本とし、住設機器なども深夜電力を利用する器機を使用することで、人にも環境にも優しいランニングコストが省コストな住まいを実現します。

シンク設計事務所は、『夏は涼しく、冬は暖かい暮らし』という住み心地の良い家を提案していきます。

その3.デザインへのこだわり

その3.デザインへのこだわり、本物の木へのこだわり、在来軸組工法のこだわり

住まいのデザインとは、皆それぞれ明確な理由があってカタチづくられるものだと思います。

住まいづくりは、「土地」も「建て主さんの考え」も皆様々ですから、あくまでも、お客様とのキャッチボール(打ち合わせ)の中で外観や内装のイメージ〝希望・要望〟を汲み取ることが大切です。

初めてのプラン打ち合わせの際は必ず数案提出しています。数案提出する理由は、たとえそれが考えぬかれた案だとしても、たった一つのプランだけで価値観のズレを埋めることはできないと考えるからです。私たちの考える家づくりは、お客様が主役の共同作業です。お客様の価値観と設計する私たちの価値観を合わせ、その土地の、暮らし方のベストな答えを探します。

良い住まいのデザインとは、ご家族の暮らし方を考え、それをカタチにすることです

読売新聞記事(読売新聞2002年8月8日)

読売新聞記事(読売新聞2002年8月8日)

※ この記事は、読売新聞社の承諾を得て転載しています。
無断で複製、送信、出版、頒布、翻訳、翻案等著作権を侵害する一切の行為を禁止する。
著作権の説明
 
http://www.yomiuri.co.jp/copyright/index.htm