◆　分離発注方式（オープンシステム）

卸売、小売店や金融においては、
支店を通さないネット上での取引が主流となりつつあります。
建築業界では、同様に
分離発注（CM コンストラクション・マネジメント）方式という
画期的であり、合理的な建築方法があります。

シンク設計事務所は施主様と造り手が一体となって建築工事を進めていき、
透明で秩序があり、今までのような住宅メーカーのセールスマンや、
工務店を窓口とせず、施主の代理人としてリーダーシップを取り、
工事にあたり施主と専門工事会社とが直接契約を行い、
直接施工による極めて透明なもので、従来方式の元請、下請、孫請といった
重層構造を排除した、最も合理的な建築方法を取り入れております。

※分離発注は、世界中では一般化されており、テレビや新聞でも紹介されています。
今後、建築業界において必ず定着していくものと確信しております。

これまでの家づくりは一括請負方式といわれるものが大半でした。
この一括請負方式とは、字のごとく建築工事を一括で請け負うやり方です。
ハウスメーカーや工務店がこの方式をとっています。
請負方式は、「契約金額」と「実際の工事費原価」との差額が利益となります。
では、この『差額』とはいったいどれくらいなのでしょう？

ハウスメーカーや工務店等の元請けは、建て主との契約が決まり次第、
お抱えの設計事務所や各専門工事業者に見積を依頼します。
各見積がそろったところで集計し、ここで工事原価がわかります。ここから、
各見積りそれぞれに元請けの諸経費を上乗せしていきます。
これが建て主との契約金額になります。
この上乗せされる諸経費は建て主には公開されません。

Ｑ．どうして工事原価、諸経費は建て主に公開されないのでしょう？

Ａ．それは、透明になることで利益確保が難しくなる為だと考えられます。
　　正直に公開してはあまりにも金額が高くなってしまうのです。
　　ハウスメーカー等は３０～４０％もの経費を上乗せするといわれています。
　　経費は何に使われているのかイメージしてみて下さい。

　　※TVCM、新聞の折込広告、カタログ等の宣伝営業。
　　※各社、地域ごとに住宅展示場を設け、その地代等の維持費。
　　　その展示場には交通整備員、営業マンを数名配置し、営業活動。

規模の拡大を目指すがゆえ、あなたの家とは関係ない無駄な経費が発生して
いるのです。

また、契約金額と実際の工事費原価（下請けへの支払い）の差が大きけれ
ば大きいほど売り上げが上がるわけですから、下請け会社への出費を減ら
します（業者たたき）。
技術を身につけた職人さんは、たたかれた単価で納得できるでしょうか？
　　　※業者たたき…「この値段でやってくれ！」という理不尽な要求。
これまでの家づくりには、このような問題点がありました。

それでは、ここから画期的新システム分離発注方式の説明をします。
分離発注方式とは、建築士が直接、設計監理・現場管理を行うやり方です。
従来の請負方式では、ハウスメーカーや工務店の従業員が現場管理をして
きました。この現場管理の内容は、施工工程管理、見積書検討、発注、施工
写真管理、アフター管理等です。
設計監理とは、現場・官公庁調査、プランニング、図面作成、模型・CGパース
作成、躯体構造計算、確認申請、見積書検討等をいいます。

Ｑ．具体的に、今までのやり方とどう違うの？

Ａ１．建築士が直接監理するので、建て主の希望を反映でき、精度の高い設計が
　　　可能となります。
Ａ２．建て主＝建築士という関係です。
　　　建築士はパートナーであり適正価格のわからない（普通わからない）
　　　建て主に代わって工事業者の見積を分析し、各工事業者に建て主が直接
　　　発注します。ですから、見積にハウスメーカーや工務店等のような
　　　経費の上乗せはありません。
　　　結果、価格は透明になり総工事費は確実に安くなります。
　 ※建築の仕様というものはさまざまですが、住宅展示場のような仕様の場合、
　　　総工事費で約１５～２０％のコストをカットすることができます。
例、　　ハウスメーカー　　　 …原価1560万＋利益840万＝総工事費2400万
　　　　シンク設計事務所　　 …原価1560万＋報酬290万＝総工事費1890万

弊社での分離発注方式の報酬は設計監理料、現場管理料として１２～１８％です。
設計事務所の場合、２～３人で事務所を構えている場合が多く、それほど多くの
経費を必要としないのです。

分離発注方式はテレビや新聞、雑誌等でも採り上げられ、世界中では一般
的なやり方になっています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※日本の請負方式のほうが特殊です。
戦後60年の間に建築のやり方は変化してきましたが、請負方式→分離発注方式
というのはまさに建築の革命と言えます。

近所の大工さん→工務店→ハウスメーカー→分離発注を行う設計事務所
　　　請負　　　　　　請負　　　　請負　　　　　　　　　　　分離発注

分離発注とはもともと工務店の社長などが自宅を建てる際つかわれていたもので、
この新方式が表に出てきた今、近い将来、日本でも定着することでしょう。
むしろ変わらないことのほうがおかしいとおもっています。